私たちが目指したのは「ローコスト」ではなく「省コスト」。
エネルギーの消費量を減らすのも「省エネ」と呼ばれるように、昔の不便な生活に戻る「ローエネルギー」
ではありません。住宅のコストも同じです。知恵を出し、現状を変えることで、賢く「コストを省く」。
それが、私たちが取組む「コンストラクションマネジメント(CM)によるコストダウン」の考え方です。
価格を競争することで品質がおろそかになりませんか？
価格だけで安心し、図面や現場のチェックが入らなければ、品質はおろそかになる可能性があります。
しかし、普段慣れていない施主がチェックしても限界があり、目も行き届きません。また営利中心で、技術に対するプライドや向上心の無い工務店であれば、品質よりも自社の利益を優先にしがちです。
弊社サービスでは、地元でも施工技術に対するプライドがあり、体制も整った工務店を、プロのフィルターを通して登録しています。つまり、目利き役を果たしているのです。
そして基本的に国土交通省認定の第三者検査機関の利用をお勧めしています。
具体的には『住宅性能表示制度』の利用で、耐震性や断熱性能など、９つの項目について全国統一の
基準で性能の等級が確認できます。図面の事前審査、工事着工後に検査官による４回の現場検査が
行なわれ、検査に合格しなければ次工程に進むことが出来ません。
耐震偽造で話題になった『確認申請』とはまったく違う、施工者に厳しい検査なのです。
さらに、弊社でも週１回以上は現場を巡回し、チェックをした上で記録写真を
撮ってWeb上で確認できるようにしています。不具合を見つけたらその場で
指摘をし、改善指示を行いますので、おのずと登録工務店も品質に対する
意識レベルが上がっていきます。
登録工務店の技術力向上、地場工務店の競争力強化をサポートすることで、施主と業者が
共に喜んでもらう事、「ミスマッチをなくすこと」が弊社の役割です。
●上記現場チェック用ＷＥＢページ サンプル画像（Ｎ様邸現場記録写真）
7つの疑問リストTOPへ設計事務所が行なう入札とどう違うのでしょうか？
設計事務所も、複数の工務店に対して入札を行います。
しかし、コストに大きく影響を与える仕様や寸法、設備機器などに関しての決定権は設計事務所です。
それではコストを下げるために既製品を使うとか、省コストの施工方法に変更するなど、工務店側の知恵や
経験を生かす事があまり出来ません。また提出される見積書が各社の独自書式になっている為、明細の
比較が困難なのです。これでは施主自身がチェックして仕様を選択するということも容易ではありません。
結果、トータル金額で判断せざるを得なくなります。
弊社では、公共事業のコストダウン手法としても使われ始めた「ＶＥ(バリューエンジニアリング)」という
手法に学びました。これは従来の「仕様中心」で見積をさせる方式から、「性能が担保されれば、
仕様は施工者側の知恵に任せる」ことで、コストダウンと施工者のやる気を引き出す方法です。
公共事業も「競争入札」だけではコストダウンが限界だったので、施工側も新しい手法に取組めるなど、
その効果は実証されています。
また、見積書の書式、積算数量は弊社が作成し、「共通のフォーマット」により工務店側が値入れします。
こうすることで明細にいたるまで比較が容易となり、
競争原理を刺激してさらなるコストダウンが期待できる- それぞれの仕様や工事単価を比較することで、
工事内容の理解が深まる - 各社の特長が明確になり、家づくりに重視したい
優先順位が見えやすくなる
といった効果が実際に現れています。
公共工事のような談合の恐れはないのでしょうか？
談合は、年間の発注金額と、入札に参加する会社の売上が均衡している場合に起こります。
食糧の配給を考えれば分かりやすいでしょう。
つまり、配る側が毎日一定の量を決まって配布し、もらうほうも人数が決まっている。そうすると、生き残るための知恵として、皆に行き渡るように調整します。また、「落札価格」が業者決定の主要因となるために、
談合という「価格調整」が行なわれるのです。
談合は、「今年これだけの予算を消化しなければならない」という役所側の事情も温床になっていました。
また、役所を退官する人たちの『天下り先確保』のため、『天の声』として落札予定金額が漏れ伝えられて
いたのです。
しかし、旧道路公団や防衛施設庁による談合事件でも明らかになったように、事前に予算を伝えず
「競争原理」を導入した「公平な入札制度」によって、平均落札率が１０％以上改善しているのです。
弊社サービスの場合、公共工事のように「今年の発注予算はこれくらい」と読める数字がありません。
予算消化が目的でもなく、入札参加者側に「予算」も伝えません。
また、天下りのように、業者に人材を
受け入れてもらうこともなく、業者側にも弊社側にも談合をするメリットがありません。選挙によって
選ばれる人が実権を握り、選挙応援の動員や政治献金などによって特定業者に情報が流れるといった
『天の声』は存在しないのです。
さらに弊社サービス内だけで業者が決まるわけでもないのです。つまり施主は、それまで商談を
行なっていた住宅メーカーや、親戚の工務店などとも比較が可能なのです。
そこが、「入札参加者以外に発注されない」公共事業の談合とは根本的に異なります。
また、見積金額は判断基準のひとつでしかありません。
実際には、入札に参加してもらった工務店に訪問し、経営者と面談してもらう事で、その会社の家づくりに対する考え方、会社の雰囲気なども知って
もらいます。「相性」や、これまで知らなかった「縁」など、相手事務所に
出向いて、経営者に会わなければ分からないことがたくさんあります。
それでも、自宅まで訪問してくる「営業マン」の印象だけで決めますか？
あるいは家づくりを任せる相手を、「価格だけ」で判断できますか？
年収だけで結婚相手を選ばないのと同様に「施主自身が総合的に判断して」相手工務店を選ぶのです。
業者側の談合では落札企業が決まらない仕組みなのです。
自分たちでする「相見積」とはどこが違うのですか？
住宅雑誌などでも「複数の住宅会社から見積を取って比較検討しましょう」と書いています。
その前提条件は『見積の条件を揃える』ということです。同じ条件であれば、比較検討が可能ですが、
プランも仕様や性能も異なり、結果として「営業マンの印象」や「キャンペーンによるオプションの豊富さ」
などが決定要因となるケースが少なくありません。
多くは「最初に予算を伝えてしまう」ことから間違いがスタートしています。各社は「予算内に収まる」プランと仕様を提案してくるでしょう。携帯電話の料金プランと同様に、各社容易には比較検討できないように、
出来るだけプランや設備機器、仕様、オプション、そして見積の書式を変えて提出します。各社の見積書を照らし合わせて、慣れていない施主が本当に中身を理解して比較検討するのは容易ではありません。
弊社サービスでは、『部位別見積書』という共通の書式を用いて、施主でも比較が容易な見積書を作成します。さらに、主要な部位についてはそれぞれ比較表を作成し、どこに何が使われているのか、
分かりやすく整理します。
日頃から数多くの見積書をチェックしているプロだから出来ることです。
このように、施主が相手選びをするための判断基準を複数提示し、工務店「経営者」との面談をセッティングして同席するのも、弊社サービスが設計事務所の入札や、ご自分で相見積を取るのとは異なる所です。
競争見積を実施した後の業者選びの判断基準を教えて下さい。
『迷ったときの医者選び』という本が、広島の出版社から発刊され、全国に拡がっています。それぞれ、
難しい資格を取得し、許可を得て開業していても、得意分野やサービスは少しずつ異なっています。大きな
病院がいいとは限らず、腕のいい先生が大学病院から独立開業しているケースもあります。
最終的には、『自己責任』で選ぶとしても、『セカンドオピニオン』として、第三者の
専門家の意見がとても
参考になるでしょう。
弊社サービスでも、一般的にはあまり知られていない、ユニークな技術やこだわりを持った「地元の優良
工務店」を発掘しています。選ぶ基準は「自分のお金で家を建てても間違いない工務店か？」
だから知名度や企業規模、年間の実績にはこだわりません。
転勤がなく全責任を負う「経営者自身」と「施工現場」を見て判断しています。
入札後は、見積金額で選ぼうと、事務所の雰囲気や経営者への
信頼感、提案された住宅の性能などで選ぼうと、施主の自由です。
出来るだけ客観的な判断基準を提供しますので、後悔のない業者選びをして下さい。
これまで弊社サービスを利用された方から話を伺う事も可能です。
こちらのサービスの他にはない特長は何ですか？
まずは「目利き」としての役割です。設計事務所のように「設計を行う事」が
目的でも、建材メーカーのように「建材販売」が目的でもありません。一般の市民が「精神的・経済的負担を出来るだけ少なく」注文住宅を手に入れられるサポートを行うのが、弊社サービスの使命です。
そのために、『定額制』という分かりやすい料金体系にしました。
予算が少ない方はもちろん、建築に十分予算が掛けられる方も、都心の
狭小地で制約が多い方も、相手によって料金が変わることはありません。
設計事務所への設計料が別に掛かるということもないのです。
だから、最初に予算を聞く必要もなく、『公正な競争入札』を行なうことが可能です。
建築コストによって、料金が変わるサービスは数多くあります。設計事務所の設計料も多くは「建築費の何％」というところが多いようです。しかし、コストに連動する料金体系で、本当に『公正な競争入札』が実施できるでしょうか？
コストを下げる努力をするほど、自社の報酬も減るのです・・・。
弊社は「非効率で不透明な住宅業界の仕組みを変える」ことを掲げています。
そのためには自社の業務も効率化し、相談者の経済的負担を和らげなければなりません。
だから、「定額制１５万円(税別)」という料金体系で、プランづくりから入札の実施、工事中の検査立会い
から最後のお引渡しまでトータルにサポートしています。
最近いくつか登場した『住宅プロデュース』のように、建築家をコンペさせる「プロデュース料」を頂いたり、
別に設計料が発生するような、建築費以外のコストが掛かるようなこともないのです。
競争見積を実施することで、どのくらいメリットがありますか？
ありません。厳密に比較することは困難ですが、弊社の実績とし
５社程度の入札を行なって最低価格と最高価格との差額は少なくとも
１０％以上、２割以上の差が出ることもあります。
２千万円の家で、２００万円〜４００万円の差です。
固定費の少ない地元の企業で、施主を見つけるための営業経費も極めて
少ない弊社の案件で、しかもプロのチェックが入ることが分かっている『競争入札』です。
一般の施主に出される見積金額よりも高い事は考えにくいです。ただし、少なくとも「受注優先」で目先の
コストを下げ、施主の解らない部分で材料や手間を落とすような事ができないため、建売り業者とは
比較できませんが・・・
でも、テレビＣＭをやっている「坪単価＿万円！」の会社で契約していたお客様が、総負担額とプランなどを比較して弊社サービスを利用して家を建てられました・・・！坪単価と総建築費は違うのです！
公共事業でも、落札予定金額が漏れなければ、「落札率８０％台」が実現しています。つまり、１割以上のコスト削減効果です。あなたが建てる家の 予算から計算してみて下さい。
たった１５万円(税別)の定額料金で、１０倍以上のメリットが出るのです。
それでもまだ、自分自身で見積のチェックや業者選びを行ないますか？
それとも、広告宣伝費や人件費が過大な大手住宅メーカーで、実際には地元工務店が現場作業を行なう家づくりに、限られた予算を割きますか？サービス対象エリア
【千葉市】
千葉市美浜区、花見川区、稲毛区、若葉区、緑区
【その他市部】
銚子市、佐原市、成田市、佐倉市、東金市、八日市場市、旭市、四街道市、八街市、富里市
【郡部】
山武郡、香取郡、海上郡、匝瑳郡、印旛郡（酒々井町）
